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Kaufverlauf USA

Inhaltsverzeichnis

 

Bevor man ein Apartment kauft

Der Kaufprozess

Kaufabwicklungskosten

CO-OP VS. CONDO

GLOSSARY

Gebaeude und Apartment Terminology

 

Die Informationen der nachfolgenden Seiten sind ohne Gewaehr.

 

Bevor man ein Apartment kauft

Der New Yorker Immobilienmarkt bewegt sich schnell und als Kaeufer muss man gut vorbereitet sein.

Der nachfolgende Text soll einen Anhaltspunkt, zur Vorbereitung des Kaufes sein.

 

Vorbereitung der Dokumente

Um einen erleichterten Ablauf zu gewaehrleisten, sollten folgende Informationen und Unterlagen vor dem Kauf vorliegen:

  • Finanzierungsangebot der Bank einholen

  • Steuererklaerung der letzten 2 Jahre

  • Kontoauszuege vom Spar- und Girokonto, fuer gewoehnliche der letzten beiden Monate,

  • Liste aller zur Verfuegung stehenden liquiden und nicht liquiden Mittel z.B. Aktien, Anleihen, Immobilien

  • Arbeitgeberbescheid mit Arbeitsantritt und jaehrlichem Einkommen. Bei Selbststaendigkeit bitte eine Gewinnverlustrechnung vom Steuerberater anfordern

  • Persoenliche und Berufliche Referenzen

  • Kreditwuerdigkeitspruefung in den USA (sofern moeglich), sollte eine Kreditverlauf vorhanden sein, pruefen Sie diesen bitte um etwaige Diskrepanzen zu beseitigen

 

Wahl eines Anwaltes in New York City und eines Steuerberaters ( wenn nicht vorhanden)

Sollten ihnen keine Anwaelte und Steuerberater bekannt sein koennen wir gerne eine Liste zukommen lassen.

 

Bestimmen Sie was fuer Sie wichtig ist!

Geben Sie direckte Angaben, so das ihr Makler weiss nach was Sie Suchen:

  • Investment oder Privatimmobilie

  • Wohungstyp und/oder Gebaeudeart

  • Budget

  • Zeitfenster

Sobald alle Kriterien geklaert kann sich der Makler auf die Suche begeben und Immobilien ihren Wuenschen entsprechen vorstellen und zeigen.

 

Der Kaufprozess

Der Kaufprozess in New York ist eine komplexer Ablauf. Unter normalen Umstaenden kann es zum Abschluss des Kaufes innerhalb von 4 bis 12 Wochen kommen. Der Verlauf bezieht sich auf den jeweiligen Wohungstyp :

Condominium Kaufabschluss erfolgt erst nachdem eine Finanzierung gewaehrleistet ist, sofern der Kaufpreis nicht in Cash gezahlt wird. Der Verkaeufer muss erst einen Waiver of the Right of First Refusal ( Ablehnung des Einspruchrechtes) vom Condominium Rat bekommen.

Co-operative Kaufabschluss folgt nach einem persoenlichen Interview, Kaeufer erhaelt die Finanzierung der Bank und Bestaetigung des Verkaufes durch den Co-operative Aufsichtsrat

 

Eine Finanzierung bekommen

Bevor Sie nach einer Finanzierung suchen, kann Sie der Makler mit Finanzberatern in Verbindung setzen, m die noetigen Voraussetzungen fuer den Erhalt der Finanzierung zu klaeren. Es ist auch moeglich direckt zur Bank zu gehen.

 

Bitte beziehen Sie sich auf (vor dem Kauf) fuer die noetigen Informationen um eine Finanzierung zu erhalten

 

Das Kaufangebot

Sobald die Entscheidung ueber den Kauf eines Apartments getroffen wurde, wird ihr Makler helfen en Angebotspreis entsprechend zu verhandeln:

  • Kaufpreis

  • Prozentanteil der Finanzierung

  • etwaige Beinhaltung oder Enthaltung von persoenlichen Eigentum (im Apartment) des Verkaeufers

  • ihr gewuenschtes Kaufabschlussdatum

 

Zur Erinnerung: Es gibt keine verbindliche Vereinbarung solage kein Vertrag unterschrieben ist und beide Parteien diesen erhalten haben.

 

Anstellung eines Anwaltes

New York City hat complexe Immobilienrechte. Ihr Makler kann ihnen helfen einen lokalen Anwalt zu finden. Vor der Unterzeichnung der Vertraege wird der Anwalt einen “due diligence review” der des Vertrages zugrunde liegenden Dokumente durchfuehren, um zu bestimmen ob das Gebaeude etwaigen finanziellen oder rechtlichen Problemen gegenueber steht. Die Ueberpruefung richtet sich nach dem Typ:

Condominium

Condominium Angebotsplan, schriftliche Ergaenzungen, Hausregeln, Steuerunterlagen, Besitzurkunden und etwaige eingetragene Ansprueche

Co-op

Co-op Angebotsplan, schriftliche Ergaenzungen, Hausregeln, Steuerunterlagen, Mietvertraege

Weiterhin sollte der Anwalt die Aufsichtsratprotokolle pruefen. Die Ueberpruefung gibt Aufschluss ueber aktuelle und zukuenftige Probleme sowie ob etwaige Finanzielle Mehrbelastungen geplant sind bzw. bestehen.

 

Der Kaufvertrag

Mit der Annahme der Offerte, der Anwalt des Verkaeufers setzt den Kaufvertrag auf und schickt diesen an den Anwalt des Kaeufers. Ab diesem Zeitpunkt sollten Sie ihren Anwalt darueber informieren welche besonderen Vertragliche Inhalte wichtig sind und ob specielle Umstaende beachtet werden sollen.

Sobald ihr Anwalt den Kaufvertrag finaliziert hat, sollte er sie kontaktieren um vertragliche Rechte und Obligationen zu erlaeutern und Sie darauf auf merksam zu machen.

Sie werden mehre Kopien des Vertrages unterschreiben und Check ihrer Bank presentieren der die Anzahlung (fuer gewoehnlich 10-20% des Kaufpreises) wiederspiegelt. Der unterschriebene Vertrag und Check werden dann an den Anwalt des Verkaeufers gesendet. Der Anwalt des Verkaeufers wird die Anzahlung in einem seperaten Konto halten bis es zum Kaufabschluss kommt.

Nun unterzeichnet der Verkaeufer, der Anwalt des Verkaeufers unterzeichnet zur Empfangsbestaetigung der Anzahlung und 2 gegengezeichnete Kaufvertraege werden wieder an ihren Antwalt zurueck geschickt. Ihr Anwalt wird ihnen eine Ausfuehrung zustellen und die andere der Kreditanstalt.

Sollten Sie es noch nicht gemacht haben, geben Sie bitte den endgueltigen Finanzierungsantrag bei der Bank ab

 

Der Finanzberater

Finanzberater fuer Wohnanlagen werden ueber das New York State Banking Department reguliert. Finanzberater verhandeln, stellen aus und bearbeiten Kredite fuer Wohnungen im Auftrag des Leihenden.

Ein Finanzberater verleiht kein Geld stattdessen arrangiert er die Finanzierung bei Banken im Auftrag des Leihenden.

Die Finanzierung ist meist von folgenden Faktoren abhaengig:

  • Kreditwuerdigkeitsrang

  • Einkommen, Liquide Mittel und Schulden

  • angefragte Finanzierungssumme

  • Wertgutachten der Immobilie

Um diese Informationen zu bestaetigen, wird dieKreditanstalt:

  • benoetigt ein Finanzierungsantrag der Finanzmittel und Schulden aufzeigt

  • Arbeitgeberbestaetigung und Einkommen

  • Anfrage der Kreditwuerdigkeit bei den Kreditbueros

  • Wertgutachten des Apartments

Um einen Finanzierung gewaehrleisten, muss die Kreditanstalt feststellen ob die Wohnung bzw. das Gebaeude einen guten finanziellen Stand hat. Deshalb ist es ratsam die noetigen  Finanzunterlagen vom Gebaeude der letzten 2 Jahre ueber denGebaeuderat einzufordern.

Es sei zu beachten das es normalerweise 3 bis 6 Wochen um eine Bestaetigung der Finanzierung zu bekommen.

Eine Bestaetigung der Kreditanstalt ist ein unterschriebener Vertrag das Apartment zu finanzieren.

Sobald den Finanzierungsvertrag erhalten hat, sollte dieser durch den Anwalt geprueft werden. Sollte alles seine Richtigkeit haben, unterzeichnet man den Vertrag und sendet ihn an die Kreditanstalt zurueck.

 

Aufsichtsrat Bewilligung

co-op

Sollten Sie nicht direckt vom Bauherren kaufen, sind alle Verkaeufe abhaengig von der Entscheidung des Aufsichtsrates. Der Kaufvertrag verlangt die sofortige Abgabe des Antrages fuer Bewilligung des Kaufes durch den Aufsichtsrat nach Erhalt der Finanzierung, sofern finanziert. Sie muessen mit den Forderungen des Aufsichtsrat kooperieren und gewuenschte Unterlagen zur Bewilligung des Kaufes vorlegen. Solche Unterlagen bezeichnet man in der Regel als Board Package. Jeder Co-op Aufsichtsrat gibt eigene finanzielle Voraussetzungen des Kaeufers vor. Aufsichtsraete geben meist auch vor bis zu welcher Hoehe eine Finanzierung moeglich waere um ein Apartment zu kaufen.

Co-ops erlauben meist eine Finanzierung von 50-75% des Kaufpreises.

condominium

Sollte man nicht direckt vom Bauherren kaufen, ist der Kauf eines Condominium konditional vom Board of Managers Waiver of the Right of First Refusal zur Bewilligung des Kaeufers. Ihr Kaufvertrag beinhaltet das der noetige Bewilligungsantrag sofort beim Aufsichtsrat gestellt wird, nach dem eine Finanzierung bewilligt wurde., sollte eine Finanzierung vorhanden sein. Sie muessen mit den Forderungen des Aufsichtsrates kooperieren und alle noetigen Unterlagen vorlegen um den Waiver zu erhalten.

 

Der Kaufabschluss

co-op

Der Kaufabschluss ist meist im Buero des Gebaeudemanagements fuer entsprechende Apartment. Zu Gegen sind:

  • ihr Anwalt,

  • Anwalt des Verkaeufers,

  • Anwalt der Finanzierungsanstalt,

  • ein Representant des Gebaeudemanagements

  • und die involvierten Makler.

Bei Kaufabschluss werden zurerst alle Dokumente zur Sicherung des Interesses des zu kaufenden Apartments unterschrieben.

Die Unterlagen beinhalten Sicherungsvertrag, Schuldschein, Aktiengewalt und Assignment of Lease

Danach werden alle Unterlagen zur Ueberschreibung des Co-op Apartments unterzeichnet, welche Aktienzertifikate, den Mietvertrag und Mietbewilliung enthalten. Checks zur Zahlung des Kaufpreises und Ausgleichszahlungen werden im Austausch gegen den Schluessel uebergeben.

 

condominium

Der Kaufabschluss wird fuer gewoehnlich im Buero des Anwaltes der Finanzierungsanstalt gehalten sofern das Apartment nicht vom Bauherren gekauft wird. Der Kaufabschluss wird von folgenden Personen besucht:

  • Kaeufer

  • Anwalt Kaeufer

  • Verkaeufer

  • Anwalt Verkaeufer

  • Anwalt Finanzierungsanstalt

  • Rechtsanspruchbeauftragter

  • Makler

Bei Kaufabschluss werden erst alle Dokumente unterschrieben die die Hypothek auf das Apartment eintragen. (z.B. Hypothek und Schuldschein) Sie werden dann alle Unterlagen zur Uebertragung des Wohneigentums unterschreiben und erhalten(z.B. Grundbuchurkunde, Rechtsanspruchsreport und Verfuegungsgewalt ueber das Apartment) Checks zur Zahlung des Kaufpreises und Ausgleichszahlungen werden im Austausch fuer den Schluessel uebergeben. Des weiteren zahlen sie alle noetigen Steuern und Rechtsanspruchskosten.

 

Condominium Apartments & Townhouses Kaufabschluss Kosten

Fuer den Verkaeufer

Broker Commission: Set by broker

Seller’s Attorney: $1,250 and up

Managing Agent Processing Fee: $450—$750

Move-out Deposit: $500—$1,000

New York City Transfer Tax: 1% of purchase price of $500,000.00 or less

1.425% of purchase price over $500,000 (paid by Seller,

except in sale by Sponsor)

New York State Transfer Tax: 0.4% of price (paid by Seller, except in sale by Sponsor)

Misc. Title & Recording Fees: $100

Mortgage Satisfaction Fee: $150—$300

Fuer den Kaeufer

Purchaser’s Attorney: $1,500 and up (depending on purchase price)

Bank Fees:

Points: 0 to 3% of loan amount

Application, credit check, etc.: $500

Bank Attorney: $450—$750

Short Term Interest: Up to one month

Tax Escrows: 2 to 6 months

Recording Fees: $150

Mortgage Tax: 2% of mortgage on loans under $500,000

2.125% of mortgage on loans $500,000.00 and over

Title Insurance Rates: Vary by NY law as insurance increases

Violation Search: $250

Managing Agent Fee: $250

Common Charge Adjustment: Up to one month

Real Estate Tax Adjustment: 1 to 5 months

Mansion Tax: 1% of price of $1,000,000 or more

Title Closer Fee: $100—$150

*Please note that these are only estimates meant to give you a base understanding of costs

encountered in closing. Actual costs may vary.

 

Cooperative Apartments Kaufabschluss Kosten

Fuer Verkaeufer

Broker Commission: Set by broker

Seller’s Attorney: $1,250 and up

Co-op Attorney/Managing Agent : $400—800

Flip Tax: Varies by building, if any

Stock Transfer Tax: $0.05 per share

Move-out Deposit: $500—$1,000

New York City Transfer Tax: 1% of purchase price of $500,000.00 or less

1.425% of purchase price over $500,000 (paid by Seller

Seller, except in sale by Sponsor)

Transfer Tax Filing Fee: $25 recording fee

New York State Transfer Tax: 0.4% of price (paid by Seller, except sale by Sponsor)

Payoff Bank Attorney: $300

UCC-3 Filing Fee: $25

Fuer den Kaeufer

Purchaser’s Attorney: $1,250 and up

Bank Fees:

Points: 0 to 3% of loan amount

Application, credit check, etc.: Approximately $500

Bank Attorney: Approximately $450 -$800

UCC-I Filing: $75

Short Term Interest: Up to one month

Move-in Deposit: $500—$1,000

Recognition Agreement Fee: $250

Lien Search: $250

Maintenance Adjustment: Up to one Month

Mansion Tax: 1% of price of $1,000,000 or more

*Bitte beachten sie das diese Angaben ohne Gewaehrleistung sind, Kosten koennen varieren

 

CO-OP VS. CONDO

Was ist ein Co-operative

85% aller Apartments in New York City sind (und fast 100% pre-war apartments) Co-ops Gebaeude.

Sollte man ein Co-operative kaufen, kauft man nicht den physischen Raum, sondern Aktienanteile am Co-op Firma. Monatliche Zahlungen an das Gebaeude sollen Gebauedekosten wie Heizung, heisses Wasser, Versicherung, Gehaelter und Grundstuecksteuern.

Vorteile beim Kauf eine Co-op

  • Fuer gewoehnlich deutlich guenstiger im Kaufpreis als Condominiums

  • Ein Anteil der monatlichen Gebauedezahlungen koennen steuerlich mindernd geltend gemacht werden

Nachteile

  • Alle moeglichen Kaeufer muessen durch den Aufsichtsrat bewilligt werden

  • die Bewilligung ist meist zeitaufwendig und penibel – Forderung nach einer hohen Anzahl von Informationen in Bezug auf Finanzen, Arbeitsstand und persoenlichen Informationen. Selbest Beruehmtheiten wurden schon von einigen New Yorkern Co-Op Aufsichtsraeten abgelehnt. (z.B. Madonna)

  • Monatliche Gebaeudezahlungen sind deutlich hoeher als bei Condos. Dies ist auf die enthaltenen Hypothekenzahlungen zurueck zu fuehren.

  • Viele Co-ops legen die Finanzierungshoehe des Kaufpreises fest und verlangen somit deutliche hoeheres Eigenkapital

  • Es ist deutlich schwerer ein Co-op unterzuvermieten da die Gebaeude ihre eigenen Regeln haben und dies Vermietungen an andere verbieten.

 

Was ist ein Condominium

Mit dem Bau neuer Wohnlagen werden Condominiums deutlich beliebter in New York. Nicht wie Co-ops sind Condos physische Immobilien. Der Kauf eines Condos aehnelt dem Kauf eines Hauses. Jedes einzelne Apartment hat seinen Grundbucheintrag und Grundstuecksteuerbescheid. Deutlich hoehere Flexibilitaet sind aber auch mit einem hoeher Anschaffungspreis verbunden.

Vorteile

  • in vielen Faellen kann der Kaeufer den Kaufpreis mit deutlich weniger Eigenkapital finanzieren.

  • Es gibt keine Bewilligung durch einen Aufsichtsrat

  • es kann untervermietet werden – dennoch haben einige Condos mindest Mietdauern bitte fragen sie ihren Makler ueber etwaige Restrictionen m

  • onatliche Gebaeudezahlungen sind deutlich geringer als in Co-ops

Nachteile

  • Condos haben deutlich hoehere Kaufpreise als Co-ops

  • apartments.

  • Monatliche Gebaeudezahlungen koennen steuerlich nicht geltend gemacht werden

  • es sind weniger condos auf dem Markt und somit ist die Auswahl limitiert

 

GLOSSARY

Agency disclosure form:

Das Department of State gibt vor dieses Formular an jeden Kunden weiterzuleiten und unterschreiben zu lassen. Es gibt Aufschluss ueber die jeweilige Verbindung zwischen Makler, Kaeufer und Verkaeufer. Das Formular ist rein informativ und mit Unterschrift entfallen keine rechtlichen Obligationen.

Amendment:

Dies ist eine Ergaenzung zum unterschriebenen Vertrag um etwaige Vertragsaenderungen vorzunehmen.

Appraisal: Gutachter

Wertgutachten ueber den Immobiliewert im aktuellen Markt

As is”:

Vertragsklausel das keine Garantieren uebernommen werden und die Immobilie im Ist Zustand verkauft wird.

Assessment:

Eine Mehrbelastung die aus erhoehten Steuern oder baulichen Massnahmen resultiert, meist fuer einen bestimmten Zeitraum

Board:

Aufsichtsrat, diese koennen in Condominiums und Co-op Gebaeuden vorhanden sein. Diese Raete werden durch eine Wahl der Angehoerigen Bewohner gebildet. Die Raete dienen zur Ueberwachung des alltaeglichen Geschehens bzw. der Allgemeinen Instandhaltung.

Board interview:

Ein Interview dient zum Test der Nachhaltigkeit eines Kanditaten.

Board package:

Ist ein Antrag der Fragen ueber eigene finanzielle Lage, Arbeitslage und andere persoenliche Informationen stellt.

By-Laws:

Die offiziellen Regelungen und Gesetze in einem Gebaeude.

Closing cost:

Kosten die zusaetzlich zum Kaufpreis entstehen.

Condominium: bitte auf Condo vs. Co-op beziehen

Cond-ops:

fuer gewoehnlich eine Beschreibung eines Co-ops was unter Condo Regelungen verwaltet wird. Dies ist eine wichtige Information fuer Investoren die gerne untervermieten moechten.

Contingency:

Ein Vertragsinhalt, der aussagt das ein bestimmtes Event erst veranlasst werden muss bzw. in Kraft tritt damit der Vertrag bindend wird.

Contingency Clause:

In Bezug auf das Immobiliengeschaeft ist dieser im Anhang an die Offerte und im Kaufvertrag enhalten. Der Satz nimmt Bezug auf Konditionen die erst erfuellt werden muessen um die Offerte und Vertrag gueltig werden zu lassen.

Co-op: bitte auf Condo vs. Co-op beziehen

Deed: Urkunde

schriftliches Dokument welches die Uebergang des Eigentums vom Verkaeufer zum Kaeufer bescheinigt.

Down payment:

Anzahlung bzw. Eigenkapitalanteil , nicht Bestandteil einer Finanzierung und wird voraus gezahlt

Escrow Account:

Treuhandkonto

Homeowner’s Insurance:

Hausratsversicherung, diese versichert den eigenen Hausrat, Verletzungen im Haushalt, Diebstahl, Beschaedigung, Verlust etc.

Loan Commitment:

Die Zusage zur Finanzierung durch eine Kreditanstalt.

Mansion Tax:

Luxussteuer fuer Immobilien von einem Kaufwert von mehr als 1 Million.

Maintenance:

Zahlungen an das Gebaeude zur Instandhaltung und Kostendeckung

Minutes:

Protokolle sind die direckte schriftliche Aufnahme von Worten waehrend eines Meetings

Offering Plan:

Ist ein Pamphlet welches die gesetzlichen Regelungen des Gebaeudes beinhaltet sowie Hausregeln und Mietvertraege.

Ownership:

Eigentum

Power of Attorney:

Vollmacht, um fuer andere Unterschriften zu geben und Entscheidungen zu treffen

Pre-approval:

Kreditanstalt gibt die Zuwilligung einer Finzansierung was aber nicht bedeutet das eine Finanzierung garantiert ist.

Real Estate Taxes:

Grundstuecksteuern, diese werden jeweils auf Ortsebene bestimmt.

Real Estate Transfer Tax:

Bundesstaaten bedingte oder lokale Steuer welche bei der Uebertragung eines Wohneigentums gezahlt wird. Meistens gezahlt durch den Verkaeufer ausser wenn das Apartment direckt vom Bauherren gekauft wird.

Right of First Refusal:

Das Recht des Verkaeufers einem anderen den Vorrang zum Kauf bzw. Anmietung der Immobilie zu geben.

Share holders: Aktienanteilshaber

Tax Abatement:

Steuerprogramm, was sich mindern auf die Grunstueckssteuer fuer einen bestimmten Zeitraum auswirkt

Title:

Eigentumsurkunde, gibt Auskunft wer einen rechtlichen Anspruch hat

Title Insurance:

Rechtliche Anspruchsversicherung, dient zum Schutz gegen rechtliche Ansprueche auf eine Immobilie gegen in der Vergangenheit liegende Ansprueche durch Kreditanstalten, Faelschung von Urkunden etc.

Transfer taxes:

Eine Bundesstaatensteuer die erhoben wird wenn Immobilieneigentum uebertragen, durch Urkunde, etc. Der Hintergrund ist die bessere Datenerfassung zur Ermittlung akurater Grundstueckssteuern

 

Gebaeude Terminology

Gebaeude

Luxury doorman buildings

Diese Gebaeudeart bezieht sich meist auf neu gebaute Gebaeude in den letzten 20 Jahren. Es ist hier haeufig von Condominiums die Rede die mehr als 40 Stockwerke haben und einen Concierge Service, sowie Fitnessstudios oder auch swimming pools.

Pre-war buildings

Nach der Definition sind die Gebaeude die vor dem 2. Weltkrieg gebaut wurden. Hier halt es um Gebaeude mit 20 bis 40 Stockwerken und haeufig haben diese auch groesser Raeume, Kamine, Holzboden und hohe Denken. Es ist keine Voraussetzung das ein Türsteher vorhanden ist.

Post-war buildings

Diese Art wurde zwischen den spaeten 1940ern und spaeten 70ern erbaut. Fuer gewoehnlich sind es Hochhaeuser mit Türsteher

Elevator buildings

Diese Art beschreibt meist Gebaeude mit 6 bis 20 Stockwerken welche keinen Türsteher haben und vor oder nach dem Krieg gebaut wurden.

Walk-up buildings

Dies Art ist kostenguenstigste Variante in New York City und die Qualitaet kann sehr variieren. Hierbei handelt es meist um 4 bis 5 Stockwerke Gebaeude ohne Türsteher und Aufzug. Eigentlich war diese Art von Gebaeude als mehr Familienhaus gedacht und haben natuerlich nicht den Charm eines Brownstones oder Townhouses.

Brownstone or Townhouse

4 bis 6 Stockwerke praegen diese Art und wurden zwischen 1800 und 1900 errichtet. Hierbei kann es sich Einfamilienhaeuser oder eine Aenderung in mehrere einzelne Apartments. Die Preise richten sich nach Charm und eleganz. In fast allen Faellen beinhalten diese Gebaeude keine Türsteher .

Loft buildings

Diese Art war vorwiegend fuer den Industriellen Nutzen gebraeuchlich und man hat sie spaeter in Apartments umgewandelt. Die Gebauede haben keine Türsteher , besitzen hohe Denken und weitraeumigen Wohnraum.

APARTMENT

Studio

Ein oder Zweiraumwohnung mit gemeinsamen Wohn-und Schlafraum.

Straight Studio

Dies ist meist eine Einzimmerwohnung mit Bad. Es kann eine offene Kueche haben oder auch geschlossen. Die Groesse selbst ist sehr unterschiedlich.

Alcove studio

Ein oder Zweiraumwohnung mit einem separtment Alcove (Abschnitt) welches als Schlaf oder Essecke genutzt werden kann. Bei dieser Art ist es moeglich eine Trennwand einzuziehen um eine 1 Schlafzimmerwohung zu formen. Meist haben haben Alcoves den Grundriss eines L.

convertible Studio

Eine Einzimmerwohnung bei der die Moeglichkeit besteht eine Sektion des Apartment abzutrennen um etwas ein Schlafzimmer oder Essecke zu schaffen.

1 Bedroom

Hier sind jeweils Schlafzimmer und Wohnzimmer von einander getrennt..

Junior 1

Ist ein geaendertes Alcovestudio mit einer entsprechenden Trennwand. Junior steht meist fuer Umbau wie z.b.

Junior 4

ein umgebaute 3 Raumwohnung die nun 4 Raeume hat (Wohnzimmer, Kueche, Schlafzimmer) und man nutzt das Alcove als 4 Raum.

Convertible

Dies ist meist ein Alcove was mit dem Wohnzimmer verbunden ist man kann aus einer 1 Schlafzimmerwohnung eine 2 Schlafzimmerwohnung erreicht durch den Einzug einer Trennwand.

Classic

Das Wort “classic” wird fuer gewoehnlich von einer Nummer gefolgt welche die Anzahl der Raueme angibt. Fuer gewoehnlich steht diese Art im Zusammenhang mit Prewar Gebaeuden welche Kriterien fuer Anzahl von Raeumen und Design erfuellen. Es besteht aber auch die Moeglichkeit das ein Classic in einem Postwar Gebaeude sein kann sofern es die Designkriterien erfuellt. Als Beispiel ein Classic 6 wuerde ein Wohnzimmer, Esszimmer, Kueche, 2 Schlafzimmer und ein Hausmaedchen Zimmer aufweisen.

Loft area

Dies ist ein zusaetlich geschaffener Raum in Apartment mit hohen Decken. Hierbei wurde eine Zwischendecke eingezogen die zugaenglich ueber eine entsprechende Treppe ist.

This is an additional space created in apartments with very high ceilings. The loft area is constructed

above the living area, accessed via a staircase or ladder and used for extra storage,

sleeping or living space (e.g. an office.)

Duplex

Manhattan werden Apartments die ueber 2 Stockwerke gehen so bezeichnet.

Railroad

Wohnung in dem ein Zimmer an das andere anschliesst wie in einem Eisenbahnwagen.

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JOOMLA

JOOMLART

Luis Villamarin

Mo.Y.